Investice do nemovitostí v Dubaji

13. 11. 2025

Dubajský realitní trh nabízí jedinečné příležitosti pro koupi luxusních nemovitostí jak pro vlastní bydlení, tak pro výnos z pronájmu. Ceny rezidenčních nemovitostí v atraktivních lokalitách v posledních letech dynamicky rostou a výnosy z pronájmů se pohybují průměrně mezi 6–8 % ročně, což výrazně převyšuje evropské metropole. Navíc v Dubaji neexistuje daň z nemovitosti ani z pronájmu, takže veškerý zisk zůstává investorovi. Krátkodobé pronájmy (např. přes Airbnb) jsou legální a rozšířené – majitelé tak mohou flexibilně střídat vlastní pobyt s pronajímáním turistům, což maximalizuje výnos.

ONE FAMILY OFFICE zajišťuje kompletní servis při koupi nemovitosti včetně vyhledání vhodné nemovitosti, prověření developera, smluv, nastavení vlastnické struktury i vyřízení investičního víza. Dubajské reality představují nejen bezpečné uložení hodnoty v „kameni“, ale i vstupenku k rezidenci v tomto kosmopolitním městě.

Investovat do dubajských nemovitostí se v posledních letech stalo pro HNWI klienty lukrativní a strategickou volbou. Trh s realitami v Dubaji zažívá dynamický růst – navzdory ochlazení realit jinde ve světě dubajský trh nadále roste v rezidenčním i komerčním segmentu, poháněn obrovským přílivem nových rezidentu, silnou poptávkou zahraničních investorů a vizí emirátu stát se globální metropolí pro život a podnikání.

Pro české a slovenské investory přináší dubajské reality kombinaci vyšších výnosů, nižších cen oproti západním metropolím a značných daňových výhod. ONE FAMILY OFFICE zajišťuje kompletní právní servis realitních investic v SAE – od vyhledání a prověření nemovitosti přes kupní smlouvy až po vyřízení víz spojených s investicí do bydlení.

Proč investovat do nemovitostí v Dubaji – klíčové důvody

 

Dubaj nabízí realitním investorům unikátní mix benefitů, díky nimž předčí mnoho tradičních trhů v Evropě či Americe:

Nižší ceny nemovitostí

Pořídit luxusní byt či vilu v Dubaji vyjde často levněji než v Londýně, New Yorku, Paříži nebo Praze. Cena za metr čtvereční je v průměru nižší, a investor tak získá více hodnoty za své peníze. Navzdory relativně nižším cenám však poptávka v Dubaji roste, což vytváří prostor pro budoucí zhodnocení.

Vysoké výnosy z pronájmu

Průměrný výnos z pronájmu dubajské rezidenční nemovitosti dosahuje 6–8 % ročně, což je několikanásobně více než ve většině evropských měst (kde jsou typicky 3–5 %). Nemovitosti tak generují spolehlivý příjem, který navíc není v SAE daněn. V období inflace navíc fungují jako výborné zajištění, neboť nájemné lze průběžně upravovat a náklady na údržbu kopírují příjmy z nájmu.

Kapitalizace růstu a reziduální hodnota

Dubajský realitní trh dlouhodobě roste díky přílivu obyvatel a investorů. I když může dojít ke krátkodobým výkyvům, nemovitosti si vždy drží reziduální hodnotu – slouží jako hmatatelné zajištění majetku. Vlastnictví kvalitní nemovitosti v dobré lokalitě představuje trvalou hodnotu, která přetrvá i případné tržní poklesy.

Otevřenost a dostupnost financování

Trh je otevřen zahraničním kupujícím ve vyhrazených freehold lokalitách. Zahraniční investor může navíc využít i místní financování: dubajské banky poskytují hypotéky cizincům (obvykle do 50–60% hodnoty nemovitosti), což umožňuje násobit výnos pákovým efektem. V případě koupě off-plan nemovitosti developeři nabízejí atraktivní splátkové kalendáře, například 50:50 nebo 70:30, kdy se první část ceny hradí postupně v průběhu výstavby a druhá část až při dokončení nemovitosti. Takové nastavení zajišťuje, že i při jednociferném růstu hodnoty nemovitosti lze dosáhnout dvouciferného IRR.

Kvalita projektů a tempo výstavby

Dubaj je proslulá špičkovou kvalitou developerských projektů – od architektury přes vybavení až po služby. Developerské firmy zde přidávají luxusní prvky (bazény, fitness, concierge) a budují celé čtvrti s infrastrukturou. Rychlost dokončování projektů je obdivuhodná – město se proměňuje doslova před očima, a to i díky pro-investorskému prostředí.

Legislativní a daňové výhody

V SAE neexistuje daň z nemovitosti (žádná pravidelná daň z držení majetku) ani daň z pronájmu placená pronajímatelem – stát si bere pouze jednorázový 4 % poplatek z převodu při koupi. Rovněž není zdaněn případný kapitálový zisk při prodeji nemovitosti.

Právní systém v Dubaji silně chrání zahraniční investory

Město vybudovalo robustní institucionální zázemí s cílem předcházet realitním bublinám, krachům a selháním developerů. Investiční prostředky klientů jsou ukládány na tzv. escrow účty, ze kterých může developer čerpat finanční prostředky teprve po dosažení stanovených milníků ve výstavbě. Na tomto účtu musí zároveň držet minimálně 30 % hodnoty projektu, aby byl vytvořen bezpečnostní polštář pro případ jakýchkoli problémů s výstavbou. Tyto zajištěné prostředky lze následně využít k případným kompenzacím klientů. Díky této přísné regulaci patří dubajský realitní trh mezi nejbezpečnější a nejvíce institucionalizované trhy na světě.

Dohromady tyto faktory znamenají, že investice do dubajských realit spojuje vysokou výnosnost s relativním bezpečím a komfortem. I proto analytici označují Dubaj za „oázu růstu“ na globální realitní mapě a město přitahuje rekordní objemy zahraničního kapitálu.

Služby ONE FAMILY OFFICE při koupi nemovitosti

 

Nákup nemovitosti v Dubaji se vyplatí svěřit do rukou zkušených expertu a právníků – náš tým zajistí celý proces od A do Z.

• Nejprve společně specifikujeme vaše investiční záměry: zda hledáte prázdninový apartmán k pronájmu, luxusní vilu pro vlastní potřebu nebo například komerční prostory pro podnikání.
• Předložíme vhodné nabídky a provedeme due diligence vybrané nemovitosti – ověříme právní titul prodávajícího, prověříme, zda na nemovitosti neváznou zástavy či omezení, a zkontrolujeme schválení projektu od pozemkového úřadu.
• Připravíme nebo revidujeme rezervační smlouvu a zajistíme, aby vámi složená záloha byla bezpečně uložena.
• Následně vypracujeme či zkontrolujeme kupní smlouvu (Sales and Purchase Agreement), aby chránila vaše zájmy – ošetříme platbu v rámci 4% poplatku Dubai Land Departmentu, převedení záloh, termíny předání nemovitosti i sankce za nedodržení podmínek.
• Organizujeme podpisy smluv (včetně možnosti podpisu na dálku prostřednictvím plné moci, pokud nebudete v Dubaji osobně).
• Po podpisu smlouvy dohlédneme na řádné vyplnění převodních formulářů u pozemkového úřadu a zaregistrujeme převod vlastnictví.
• Koordinujeme za vás i technickou inspekci nemovitosti před předáním a převedení účtů za energie na vaše jméno.
• Pokud kupujete nemovitost pro účely získání víza, podáme žádost o rezidenční vízum na základě investic.
• V případě financování hypotékou vám pomůžeme s výběrem banky a vyjednáním úvěrových podmínek (úrokové sazby v SAE jsou konkurenceschopné a můžeme zajistit i fixace na několik let).
• Naše služby zahrnují i poradenství ohledně struktury držby – můžeme doporučit pořízení nemovitosti na dubajskou společnost či nadaci, což může usnadnit dědické řízení a zvýšit ochranu (v Dubaji platí pro nerezidenty speciální dědické postupy, s jejichž nastavením poradíme).
• Pokud hodláte nemovitost pronajímat, postará se o to naše property management společnost.

V každém kroku tak stojíme na vaší straně – hájíme vaše zájmy vůči developerovi či prodávajícímu, takže se nemusíte obávat nevýhodných ustanovení či skrytých nákladů.

Přínosy pro HNWI investory

 

Investice do nemovitostí se tradičně považuje za pilíř konzervativního portfolia bohatých rodin. V případě Dubaje však nejde jen o udržení hodnoty, ale o aktivní zhodnocení a strategické výhody. HNWI investoři v dubajských realitách těží z několika klíčových přínosů:

Diverzifikace majetku

Zařazením dubajských nemovitostí do portfolia se bohatí klienti chrání před regionálními riziky. Evropské trhy nemovitostí mohou stagnovat či klesat vlivem ekonomických cyklů a regulací (např. kontrola nájemného), zatímco Dubaj má vlastní cyklus, často nezávislý a poháněný specifickými faktory (demografie, investice vlády, status bezpečného útočiště pro bohaté z nestabilních zemí). Tím, že HNWI drží část realit v SAE, vyvažují výkyvy jinde.

Propojení s rezidenčními výhodami

Koupě nemovitosti může vést k získání rezidenčního víza. To je pro HNWI dvojí užitek – nejen investice, ale i možnost osobně využívat dubajský životní styl a daňový domicil. Například zakoupením luxusního apartmánu si nejen uložíte peníze do hmotného aktiva, ale zároveň získáte „povolenku“ legálně pobývat v zemi s nulovými daněmi.

Ochrana před evropskými regulacemi

Evropské země stále více regulují realitní trh – zvyšující se daň z nemovitostí, zavádění daní z prázdných bytů, zákazy krátkodobých pronájmů (Airbnb) apod. V Dubaji nic takového neplatí; naopak politika vlády je pronájmy podporovat (např. dlouhodobé vízové pobyty pro digitální nomády zvyšují poptávku po nájmech). HNWI tak v Dubaji mohou pronajímat za tržních podmínek bez obav z cenové regulace či nepřátelských zásahů státu.

Likvidita a výhled do budoucna

V roce 2025 se objem prodejů meziročně zvýšil o 29 %, trh je tedy aktivní. Výhledově emirát plánuje masivní rozvoj (D33 – zdvojnásobení ekonomiky do 2030, nárůst populace o 3 miliony do roku 2040), což indikuje rostoucí poptávku po všech typech nemovitostí. HNWI investice nyní tak může za pár let znamenat mimořádné zhodnocení, až se tyto plány promítnou do cen pozemků a budov.

Průběh investice a naše podpora

Proces nákupu nemovitosti v SAE je oproti Česku odlišný, ale s naší pomocí srozumitelný a rychlý. Jakmile vyberete vhodnou nemovitost, uzavře se rezervační smlouva a složí rezervační poplatek (většinou 10 %). Poté následuje due diligence a podpis kupní smlouvy u developera či mezi vámi a prodávajícím. Převod se oficiálně stvrzuje u Dubai Land Department (DLD) – buď na tzv. Transfer meeting (pro hotové nemovitosti), kde se sejdou obě strany a úředník DLD zaregistruje převod, anebo přímo v rámci developerského procesu (u nemovitostí off-plan). My vše zorganizujeme a vysvětlíme postupy. Převod vlastnictví je dokončen vydáním Title Deed (listu vlastnictví) s vaším jménem. 

Diskrétnost a ochrana investora jsou pro nás zásadní po celou dobu – citlivé informace (kupní cena, výnosy z nájmu) zůstávají důvěrné. V případě potřeby zajistíme, aby v kupní smlouvě nebyly veřejně přístupné osobní údaje (v SAE je kupní cena evidována u DLD, ale nikoli veřejně dostupná online jako v ČR).

Srovnání s realitními investicemi v Evropě

 

Ve srovnání s evropskými realitními investicemi vychází Dubaj v mnoha ohledech lépe. Výnosnost z nájmů je v Dubaji násobně vyšší – např. v Praze či Bratislavě dosahují hrubé výnosy 3–4 %, zatímco v Dubaji 8–10 %. Navíc evropský investor musí z čistého nájemného odvést daň (v ČR 15 %), zatímco v SAE je čistý výnos nepokrácen daní. Likvidita trhu v evropských městech může váznout – prodat luxusní nemovitost může trvat i rok; v Dubaji se luxusní nemovitosti často prodají díky globální poptávce velice rychle (město je magnetem pro bohaté z celého světa).

Regulace nájemného – mnohá evropská města zavádějí limity na zvyšování nájmů či obtížnější ukončení nájemní smlouvy nájemníka. V Dubaji je prostředí více tržní, i když zákon chrání obě strany férově (např. roční strop na zvýšení nájmu podle indexu RERA, ale jinak značná smluvní volnost).

Pořizovací náklady v Evropě jsou vysoké také kvůli zdanění – např. ve Velké Británii zaplatíte stamp duty 5–12 %, ve Francii kolem 7–8 %. V Dubaji je to fixně 4 % z ceny jako poplatek DLD. Byrokracie a převody: v Evropě často zdlouhavé katastrální řízení, notářské zápisy; v Dubaji je převod plně digitalizován a vše probíhá v rámci jednoho úřadu během hodin.

Stabilita právního prostředí – v EU hrozí zavedení daně z bohatství nebo zvýšení daní z druhých nemovitostí (jako už navrhují některé státy), zatímco SAE investory lákají a garantují daňové výhody do budoucna.

Zkrátka, Dubaj dokáže nabídnout vyšší výnos s nižším rizikem znehodnocení vlivem státu. Pro HNWI klientelu, která už má investice v evropských nemovitostech, je vstup do dubajských realit logickým krokem k rozšíření obzorů a zvýšení celkové výkonnosti portfolia.